万科暴亏800亿，已经无路可退

一声叹息。

过去一年，是万科极为艰险的一年。

从数十亿债券接连到期，到与债权人艰难博弈中的展期波折，再到深铁集团转向有限支持，万科走过的每一步，都让人看得心惊胆战。

市场的态度也在悄然转变，从昔日对这家“行业优等生”的笃定看好，逐渐滑向信心流失、观望加重。

2024年，万科从盈利121.6亿元急转直下，跌入亏损494.8亿元的深渊，正式迈入亏损行列。

进入2025年，局面不仅未见好转，反而进一步恶化，全年亏损扩大至885.6亿元，同比增幅高达79%。 

曾经稳坐行业头把交椅的万科，如今走到这般境地，不免令人唏嘘。

可即便如此，万科仍未停下自救的脚步，化债之路仍在推进。

所有人都在注视着万科的一举一动，试图从它的挣扎与坚持中，窥见一个结局，是绝地重生，还是黯然退场。

万科发布2025年财报

近日，在市场的殷切关注下，万科发布了2025年的财报。

数据显示，万科2025年实现营业收入2334.3亿元，同比下降32.0%；归属于上市公司股东的净亏损885.6亿元，较2024年494.8亿元的亏损额扩大79%。基本每股亏损7.45元，同比下降78.4%。

图源：万科公告

回顾2024年的财报数据，万科实现营业收入3431.8亿元，归属于上市公司股东的净亏损494.8 亿元。

2024年是万科成立以来首次年度亏损。此后，亏损局面不但没有扭转，反而越亏越多。短短两年时间，万科持续亏损了超过1300亿。

从收入结构看，万科2025年开发及经营业务收入1906.5亿元，同比减少36.7%，占比81.7%；物业服务收入355.2亿元，同比增长7.2%，占比15.2%。

销售端压力同样显著，全年实现销售金额1340.6亿元，同比下降45.5%，销售面积1025万平方米，同比下降43.4%。

图源：万科公告

总的来看，万科此次交出来的财报并不亮眼，无论是总营收还是净利润，都不及预期。

今年1月份，万科曾发布2025年业绩预告。在报告中，万科预测2025年亏损约820亿元。然而，真实情况比预测的还要糟糕，多亏损了近66亿。

图源：万科公告

万科管理层在财报中将业绩亏损归因于四个方面。

首要原因是开发业务结算规模显著下降，毛利率处低位。

这是最核心、最致命的一点。

万科解释说，2025年结算的利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房库存，这些项目获取成本较高，而销售情况和毛利率均低于投资预期。

也就是说，万科在过去用高成本拿下的项目，后续只能低价卖出，这是一场赔本买卖。

其次是新增计提大额减值。

所谓“减值”，指的是会计上的“承认错误”。当行业持续下行，万科手中持有项目，其可变现净值已经低于账面成本，按照会计准则就必须计提减值，把账面价值调低到真实可回收的水平。

差额部分计入当期亏损，是对过去投资决策的一次“算账”。

再者是经营性业务承压与非主业投资亏损。

市场分析指出，经营性业务，是指万科常年来一直在培育的长租公寓“泊寓”、物流“万纬物流”、商业”“印力”等。这些业务在扣除折旧摊销后整体仍处于亏损状态。原因在于这些业务大多属于重资产模式，前期投入大、回报周期长，折旧摊销侵蚀了账面利润。

而非主业投资亏损，指的是万科过去参股的一些财务投资项目在市场下行期同样出现了账面浮亏。

两项综合，进一步拉低了万科的盈利水平。

最后是资产处置亏损。

2025年，万科完成了31个项目的大宗资产交易，交易金额113亿元。

但问题在于，当万科在流动性紧张的情况下，急需快速回笼资金时，大宗资产的买家往往掌握了议价权，压价也就成了常态。

最终导致的结果就是，万科不得不“打折甩卖”。当交易价格低于账面值，万科无形中又亏损了一笔。

图源：万科公告

将这四个原因综合，我们不难得出结论，万科今天经历的，本质上是在为过去的决策“还债”。

万科管理层在《致股东》中坦言：“2025年公司受多重因素叠加影响，经营业绩远未达股东预期，亏损额较2024年进一步扩大。对此，公司管理层向各位股东致以诚挚歉意。”同时表示，“要化解过往‘高负债、高周转、高杠杆’发展模式所形成的负担和问题仍需时日”。

万科的化债之路

如今，万科正在经历一场前所未有的化债考验。

2025年11月，万科正式拉开了债券展期的序幕。11月26日，浦发银行发布公告，拟就“22万科MTN004”中期票据召开持有人会议商议展期，这是万科首次寻求延长公开市场债券的期限。

彼时，大股东深铁集团的支持方式也在悄然生变。根据11月2日签署的《框架协议》，万科需要为后续借款提供抵质押担保，这意味着深铁不再无条件“输血”，万科必须独自面对这场硬仗。

图源：万科公告

12月5日，万科公布了“22万科MTN004”的三项展期议案，试图为即将到期的20亿元中票寻求出路。

然而，12月10日的首次持有人会议结果却令人失望。尽管参与表决的18家机构所持表决权占总表决权的99.45%，但三项展期方案均未达到90%的生效门槛。

就在“22万科MTN004”的展期方案搁浅后不久，万科又迎来了第二场硬仗。

12月17日晚，交通银行披露了“22万科MTN005”第一次持有人会议的6项议案，该笔债券余额37亿元，票面利率3%，原定于2025年12月28日到期。

12月22日晚，“22万科MTN004”第二次持有人会议结果出炉：展期一年的议案仍未获通过，但延长宽限期至30个交易日的议案获得通过。

这意味着，该笔20亿元债券的兑付宽限期顺延至2026年1月28日，为后续谈判争取到了宝贵的缓冲时间。

12月26日晚，“22万科MTN005”第一次持有人会议结果公布：前5项关于展期的议案均未获通过，但第6项延长宽限期的议案获得12位持有人同意，有效表决权数额占总表决权的92.11%，宽限期成功延长至30个交易日。

与此同时，标普全球评级于12月23日将万科的长期主体信用评级从“CCC-”下调至“SD”（选择性违约），惠誉也将万科的CCC-评级列入负面评级观察名单，市场的担忧情绪进一步发酵。

转机出现在2026年1月。

1月21日，“21万科02”公司债展期方案获持有人会议通过。该笔债券余额11亿元，展期方案采取“小额兑付+分期兑付”模式：1月30日每个账户先行兑付不超过10万元，同时兑付40%本金（约4.4亿元），剩余60%本金展期1年至2027年1月22日兑付，并提供项目公司应收款质押作为增信。

1月27日，“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据的展期议案双双获得持有人会议100%表决通过。

图源：每日经济新闻

同日，大股东深铁集团向万科提供23.6亿元低息借款，利率仅2.34%，专项用于偿还公开债券，为平稳度过关键时点提供了直接支持。

然而，成功展期并不意味着压力缓解。

2026年3月31日，万科在披露年报后举行的分析师会议上，管理层坦言当前形势依然严峻。

2025年全年，万科已完成332.1亿元公开债务偿付，但截至2025年末，有息负债合计3584.8亿元，其中一年内到期的有息负债1605.6亿元，占比44.8%。

2026年，万科仍有到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月集中到期112.7亿元，兑付压力“尤为突出”。

图源：万科公告

万科表示，将秉持坦诚务实的态度，与债权人保持密切沟通协商，结合公司实际经营情况，“积极寻求债务长效化解方案”。

从2025年11月首次启动展期，到2026年1月艰难闯关成功，再到如今面对4月至7月的新一轮偿债高峰，万科的化债之路仍在继续，而这场与时间赛跑的考验，远未到终点。